Ce que fait le simulateur, étape par étape
Il reprend le raisonnement d’un conseiller bancaire lors d’un premier rendez-vous. D’abord le coût de l’achat : le prix, les frais de notaire (environ 8 % dans l’ancien, 2,5 % dans le neuf), les frais de garantie, les frais de dossier et d’éventuels travaux. Pour le détail ligne par ligne des frais de notaire (droits, émoluments, débours), passez par le calcul des frais de notaire.
Ensuite le montant à emprunter : coût de l’achat, moins l’apport, moins un éventuel prêt complémentaire. Les frais de garantie, quand ils sont exprimés en pourcentage, sont calculés sur ce montant avant ajout de la garantie elle-même (sinon le calcul tournerait en rond). Puis la mensualité, avec la formule classique des prêts à taux fixe : M = C × t ÷ (1 − (1 + t)−n), où C est le capital, t le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mois. L’assurance s’ajoute par-dessus, calculée sur le capital emprunté.
Enfin, ce que la banque regarde : le taux d’endettement, c’est-à-dire toutes vos mensualités (le nouveau prêt, son assurance et vos crédits en cours) divisées par vos revenus nets, et le reste à vivre, ce qu’il vous reste chaque mois. Si vos crédits en cours se terminent bientôt, indiquez dans combien de mois : vous verrez aussi l’endettement une fois qu’ils seront soldés. Si vous partez de vos revenus plutôt que d’un prix, le calcul de capacité d’emprunt fait le chemin inverse.
Exemples
Un T3 ancien à 250 000 €, 25 000 € d’apport, 3,2 % sur 20 ans, assurance à 0,30 %, un couple qui gagne 4 200 € nets par mois. Frais de notaire : 20 000 €, frais de dossier 1 000 €, garantie 2 460 €. À emprunter : 248 460 €. Mensualité : environ 1 465 €, dont 62 € d’assurance. Le crédit coûte environ 88 250 € d’intérêts et 14 900 € d’assurance. Endettement : 34,9 %. Ça passe tout juste : le moindre crédit auto en cours ferait basculer le dossier.
Le même achat sur 25 ans : la mensualité descend à environ 1 266 € et l’endettement à 30,2 %. Le dossier respire, mais le crédit coûte près de 131 400 € au total, environ 28 300 € de plus.
Le même achat avec un prêt à taux zéro de 40 000 € remboursable sur 20 ans sans différé (conditions purement illustratives : vérifiez les vôtres sur le simulateur officiel). Le prêt principal tombe à 208 060 €, mais le PTZ se rembourse aussi : environ 167 € par mois. Mensualité totale : environ 1 394 €, soit 33,2 % d’endettement. Compter ce PTZ comme un apport aurait fait croire à une mensualité bien plus basse.
Un deux-pièces neuf à 180 000 €, 20 000 € d’apport, 3,1 % sur 25 ans, assurance à 0,25 %, une personne seule à 3 000 € nets. Les frais de notaire ne sont que de 4 500 €. Avec la garantie et le dossier, il faut emprunter 167 155 €. Mensualité : environ 836 €, soit 27,9 % des revenus.
Ce que la banque regarde vraiment
Le taux d’endettement est un filtre, pas le seul critère : être sous les 35 % ne garantit pas l’accord. La banque regarde aussi le reste à vivre. Avec deux enfants, 1 500 € de reste à vivre ne suffisent pas toujours, même sous les 35 %.
Elle lit aussi vos trois derniers relevés de compte. Pas de découvert, une épargne qui tombe chaque mois et des crédits à la consommation soldés pèsent souvent plus lourd qu’un dixième de point de taux. L’apport, même modeste, montre que vous savez mettre de côté. Il sert d’abord à payer les frais.
Enfin, l’assurance emprunteur mérite qu’on s’y arrête : elle peut représenter une grosse part du coût du crédit. Faire jouer la concurrence avec un contrat externe la fait souvent nettement baisser pour un emprunteur jeune et en bonne santé.
PTZ, prêt employeur : comment les saisir
Un prêt complémentaire réduit le prêt principal, mais il ne remplace pas l’apport : il se rembourse, parfois après un différé de plusieurs années. Le simulateur ne calcule pas le PTZ à votre place, parce que ses conditions changent souvent. Vérifiez votre éligibilité et le montant sur le simulateur officiel (conditions détaillées sur Service-Public), puis saisissez montant, durée et différé dans « Prêt complémentaire ». Vous pouvez demander un lissage pour que la mensualité totale reste stable.
Lire le tableau d’amortissement
Le tableau, à déplier sous le résultat, montre année par année le capital remboursé, les intérêts payés et ce qu’il reste à rembourser, tous prêts confondus. Les premières années, les intérêts mangent une grosse part de chaque mensualité ; la part de capital grossit ensuite. C’est pour ça qu’un remboursement anticipé rapporte plus s’il arrive tôt. Les pénalités de remboursement anticipé sont plafonnées à six mois d’intérêts et 3 % du capital remboursé.