Trois rendements, trois questions différentes
Le rendement brut répond à une question simple : combien rapporte le loyer par rapport à ce que coûte l’appartement ? On divise les loyers d’une année pleine par le coût de revient, c’est-à-dire le prix, les frais de notaire et les travaux. C’est le chiffre des annonces, utile pour comparer deux biens entre eux.
Le rendement net de charges est plus honnête. Il part des loyers réellement encaissés, vacance déduite, et retire tout ce que le propriétaire paie de sa poche : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, frais d’agence si vous déléguez la gestion, et une provision pour l’entretien (petites réparations, remplacement d’un chauffe-eau…), la dépense la plus souvent oubliée. C’est le chiffre principal affiché par le calculateur.
Le rendement après impôts retire enfin l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Il dépend de votre tranche d’imposition et du régime choisi, d’où l’intérêt de tester plusieurs options.
Le calculateur affiche aussi deux chiffres qui changent la lecture d’un investissement à crédit : le capital remboursé chaque année (de l’argent qui reste à vous, puisqu’il réduit votre dette) et l’enrichissement théorique, qui additionne ce capital et le cash-flow après impôt. Il ne tient pas compte de l’évolution du prix du bien, ni à la hausse ni à la baisse.
Un exemple complet
Un deux-pièces ancien à 150 000 €, 8 % de frais de notaire et 5 000 € de travaux : 167 000 € de coût de revient. Loué 700 € hors charges, avec deux semaines de vacance par an, il rapporte 8 050 € de loyers. Les charges (copropriété non récupérable, taxe foncière, assurance) font 1 650 €. Pour cet exemple, la provision pour entretien est mise à 0 %.
Rendement brut : 5,03 %. Net de charges : 3,83 %. En micro-foncier, pour un propriétaire dans la tranche à 30 %, l’impôt et les prélèvements atteignent environ 2 660 € : le rendement tombe à 2,24 %.
Financé avec 20 000 € d’apport et un crédit de 147 000 € sur 20 ans à 3,3 %, la mensualité est d’environ 874 € assurance comprise. Le cash-flow est alors de −341 € par mois avant impôt, −563 € après. En passant au régime réel, les intérêts d’emprunt (environ 4 770 € la première année) deviennent déductibles : l’impôt chute à 560 € et l’effort mensuel à environ 388 €. Le choix du régime pèse donc presque autant que le prix d’achat.
La première année, environ 5 280 € de capital sont remboursés. Au micro-foncier, l’enrichissement théorique reste donc négatif d’environ 1 470 € : l’effort d’épargne dépasse ce que vous remboursez. Avec une provision pour entretien de 3 % des loyers (valeur proposée par défaut), le rendement net descend à 3,69 % et le cash-flow après impôt à environ −583 € par mois.
Un studio meublé à 90 000 € (8 % de notaire, 5 000 € d’ameublement et de travaux, mêmes charges, même crédit et même tranche à 30 % que ci-dessus, sans provision d’entretien), loué 550 € par mois avec un mois de vacance, en LMNP micro-BIC : rendement brut de 6,46 %, net de 4,31 %, et 2,87 % après environ 1 470 € d’impôt et de prélèvements. Avec 15 000 € d’apport, l’effort est d’environ 274 € par mois après impôt. Le même studio loué vide, au micro-foncier, coûterait près de 530 € d’impôt de plus.
Ce qui fait varier le résultat
Le prix d’achat, évidemment : quelques milliers d’euros négociés améliorent tout le reste. Ensuite la vacance. Un mois sans locataire, c’est 8 % des loyers de l’année en moins. Dans une ville étudiante, il faut souvent compter les deux mois d’été.
Les charges de copropriété sont un piège classique. Dans un immeuble ancien avec ascenseur et chauffage collectif, la part non récupérable peut dépasser 1 000 € par an. Demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale : ils annoncent les gros travaux à venir.
Enfin, la fiscalité. Le micro-foncier est simple mais rarement optimal quand on emprunte. Le meublé est plus avantageux fiscalement, mais demande d’équiper le logement, et les locataires y restent souvent moins longtemps.
Ce que le calculateur ne fait pas
Il ne projette pas l’évolution des loyers, des prix ni des taux. Il calcule l’impôt de la première année seulement : au réel, les intérêts baissent avec le temps et l’impôt monte. Il ne reporte pas un déficit foncier sur votre revenu global (jusqu’à 10 700 € par an), ne déduit pas les travaux initiaux au réel et ne calcule pas l’amortissement d’un LMNP au réel : ce calcul dépend de la répartition entre terrain et bâti, des durées d’amortissement retenues et de règles de report qu’un simulateur généraliste ne peut pas appliquer sans risque d’erreur. Pour ces cas, le résultat est prudent : la réalité sera souvent un peu meilleure.
Pour vérifier les frais d’acquisition au centime près, utilisez le calcul des frais de notaire. Pour voir le tableau d’amortissement complet du prêt, le simulateur de prêt immobilier fait le détail année par année.