Le raisonnement de la banque
Une banque ne commence pas par le prix du bien. Elle part de ce que vous pouvez rembourser chaque mois. La règle est simple : vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Si vous gagnez 4 200 € à deux, c’est 1 470 € par mois au maximum, crédits en cours compris.
Ensuite, elle regarde combien on peut emprunter avec cette mensualité, à un taux et une durée donnés. C’est la formule du prêt classique prise à l’envers. Pour 20 ans à 3,2 %, chaque tranche de 1 000 € empruntés coûte environ 5,65 € par mois, plus 0,25 € d’assurance. Divisez la mensualité possible par ce coût, vous avez le capital.
Dernière étape : le budget. Le capital plus votre apport doivent couvrir le prix du bien, les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de dossier. Avec des frais de notaire de 8 % dans l’ancien, un budget de 270 000 € permet d’acheter un bien d’environ 250 000 €, pas 270 000 €. C’est pour ça que le calculateur affiche deux prix, l’un pour l’ancien, l’autre pour le neuf, où les frais de notaire tombent autour de 2,5 %. Les frais de garantie (1 % du prêt) et de dossier (1 000 €) sont des valeurs indicatives, les mêmes que dans le simulateur de prêt : ajustez-les dans les paramètres avancés.
Sous le résultat, des tableaux comparent ce que donnent 15, 20 ou 25 ans, un taux un demi-point plus bas ou plus haut, un apport plus important et, si vous en avez, la même situation sans vos crédits en cours. Gardez en tête que ce montant est un plafond théorique : une banque peut prêter moins, selon votre reste à vivre, votre apport, la stabilité de vos revenus et la tenue de vos comptes.
Quelques cas chiffrés
Un couple à 4 200 € nets, sans autre crédit, 25 000 € d’apport, 3,2 % sur 20 ans, assurance à 0,30 %. Mensualité maximale : 1 470 €. Capacité d’emprunt : environ 249 300 €. Budget total : 274 300 €. Une fois les frais de garantie et de dossier payés, cela permet un bien ancien autour de 250 700 € ou un neuf autour de 264 200 €.
Le même couple sur 25 ans : la capacité monte à environ 288 400 €, de quoi viser un ancien vers 286 600 €. Le prix à payer : le crédit coûte alors près de 152 600 € en intérêts et assurance, contre 103 500 € sur 20 ans.
Avec un crédit auto de 250 € par mois en cours, la mensualité possible tombe à 1 220 € et la capacité à 206 900 € sur 20 ans. Ces 250 € coûtent plus de 42 000 € de budget immobilier.
Comment emprunter un peu plus ?
Les leviers sont connus, mais ils n’ont pas tous le même effet. Allonger la durée est le plus puissant : passer de 20 à 25 ans fait gagner environ 15 % de capacité, au prix d’un crédit nettement plus cher. Solder un petit crédit à la consommation avant de déposer le dossier libère sa mensualité entière. Négocier l’assurance emprunteur (souvent possible avec un contrat externe) réduit la part de la mensualité qui ne rembourse rien.
Le taux joue aussi, mais moins qu’on le croit : 0,2 point de moins, c’est moins de 2 % de capacité en plus sur 20 ans. Enfin, un prêt à taux zéro ou un prêt Action Logement peut compléter le prêt principal sans peser autant sur l’endettement.
Ce que ce calcul ne dit pas
La banque regarde aussi votre stabilité professionnelle, vos trois derniers relevés de compte, votre épargne restante après l’achat et votre reste à vivre. Deux dossiers avec le même taux d’endettement peuvent recevoir des réponses différentes. Prenez ce montant comme un plafond théorique, et validez-le avec votre banque ou un courtier. Une fois le bien trouvé, le simulateur de prêt immobilier vous donne la mensualité exacte et le tableau d’amortissement.