Où va l’argent des « frais de notaire » ?
Le nom est trompeur. Sur un achat dans l’ancien, le notaire ne garde qu’environ 12 % de la somme (hors TVA). Le reste, ce sont surtout des impôts qu’il collecte pour le compte du département, de la commune et de l’État. On parle d’ailleurs plutôt de « frais d’acquisition ».
Il y a quatre morceaux. Les droits de mutation d’abord, de loin le plus gros poste : dans l’ancien, la part du département (5 % dans la plupart des départements depuis 2025, 4,5 % ailleurs), plus 1,2 % pour la commune et des frais d’assiette pour l’État. Au total, 6,32 % ou 5,81 % du prix. Dans le neuf, ils sont remplacés par une taxe de publicité foncière de 0,715 %.
Viennent ensuite les émoluments du notaire, calculés par tranches selon un barème national : 3,87 % sur les premiers 6 500 €, puis des taux de plus en plus bas jusqu’à 0,799 % au-delà de 60 000 €, plus la TVA. Puis la contribution de sécurité immobilière, 0,10 % du prix pour l’État. Enfin les débours : ce que le notaire avance pour obtenir les documents (cadastre, état hypothécaire, urbanisme) et accomplir les formalités. On les estime à 1 200 €, mais ils varient d’un dossier à l’autre.
Frais de notaire selon le prix du bien
Montants estimés avec le calculateur ci-dessus : débours forfaitaires de 1 200 €, sans mobilier déduit. La colonne « primo-accédant » correspond au taux de 4,5 % qui s’applique aussi dans les départements qui n’ont pas relevé leurs droits.
| Prix du bien | Ancien, département à 5 % | Ancien, primo-accédant (4,5 %) | Neuf |
|---|---|---|---|
| 100 000 € | 9 054 € | 8 542 € | 3 451 € |
| 150 000 € | 12 743 € | 11 975 € | 4 337 € |
| 200 000 € | 16 431 € | 15 408 € | 5 224 € |
| 250 000 € | 20 120 € | 18 840 € | 6 111 € |
| 300 000 € | 23 809 € | 22 273 € | 6 998 € |
| 400 000 € | 31 186 € | 29 139 € | 8 772 € |
| 500 000 € | 38 563 € | 36 004 € | 10 546 € |
Exemples
Une maison ancienne à 250 000 € dans un département à 5 % : 15 796 € de droits de mutation, 2 874 € d’émoluments TTC, 250 € de contribution de sécurité immobilière, 1 200 € de débours. Total : environ 20 120 €, soit 8,05 % du prix.
Le même achat par un primo-accédant, qui échappe à la hausse : 14 517 € de droits, 18 840 € au total. L’économie est d’environ 1 280 €.
Un appartement neuf à 250 000 € : 1 788 € de taxe de publicité foncière, le reste ne change pas. Total : environ 6 110 €, 2,44 % du prix. Trois fois moins que dans l’ancien.
Sur un petit prix, le pourcentage grimpe : pour un studio ancien à 150 000 €, on arrive à environ 12 740 €, soit 8,5 %, parce que les débours et le début du barème pèsent plus lourd.
Quand faut-il payer ?
Le jour de la signature de l’acte de vente, en même temps que le prix. Le notaire demande en pratique que les fonds soient virés quelques jours avant. Les banques financent rarement ces frais : c’est pourquoi elles demandent un apport d’au moins 10 % du prix. Si vous préparez votre budget, le calculateur de capacité d’emprunt tient compte de ces frais.
Les pièges à éviter
Les frais d’agence d’abord : s’ils sont à la charge de l’acheteur, les droits de mutation se calculent sur le prix hors frais d’agence. Indiquez donc le prix net vendeur. Le mobilier ensuite : le déduire est légal, mais il doit correspondre à des meubles réels, à leur valeur d’occasion. Une cuisine estimée à 30 000 € dans un appartement à 150 000 € attirera l’attention du fisc.
Ce que le calcul ne prend pas en compte
Le simulateur applique le barème proportionnel des émoluments sans la remise que le notaire peut accorder sur la partie au-delà de 100 000 €, puisqu’elle n’est pas automatique. Les émoluments de formalités et les débours sont regroupés dans un forfait indicatif, à remplacer par le chiffre de votre notaire. Les ventes aux enchères, les biens soumis à la TVA sur marge et les montages particuliers (démembrement, SCI) suivent d’autres règles. Pour un chiffrage officiel, utilisez le simulateur des notaires de France ou demandez une estimation à votre notaire.